Вы здесь

Развитие рынка сельскохозяйственных земель в Болгарии и перспективы инвестиций

Автор: Валентин Карабашев, бывший вице-премьер Болгарии и автор первого закона о приватизации, имеет значительный опыт в организации и управлении инвестиционными проектами, а также является экспертом в сфере торговли и публичного размещения ценных бумаг.

Специально для журнана "Болгария", 4 номер.

С 1991 по 1997 год болгарские власти вернули собственникам сельскохозяйственных земель право на недвижимость, коллективизированную после Второй мировой войны, в прежних границах. В результате этого шага в Болгарии появилось несколько миллионов мелких собственников, значительная часть которых не занимается обработкой земли. Возврат права собственности на сельскохозяйственные земли дал старт современному развитию рынка.

С появлением так называемых «Земельных инвестиционных фондов» в 2005 году рынок сельхозземли стал более активным. Государство со своей стороны создало подходящую юридическую базу, отвечающую требованиям Европейского Союза, для осуществления законной торговли сельскохозяйственными угодьями  – современный реестр недвижимости и кадастр.

Земельные инвестиционные фонды: организационные формы

Болгарское законодательство дает возможность организовать несколько видов инвестиционных земельных фондов:

1. Акционерное общество со специальной инвестиционной целью – АДСИЦ. Этот вид фондов контролируется государством в лице Комиссии по финансовому надзору, которая выдает лицензию на осуществление деятельности и проводит контроль. Акции фонда торгуются на бирже, в данный момент этот вид фондов освобожден от налогов. Акционерами могут выступать паевые, пенсионные фонды, инвестиционные компании и банки, юридические и физические лица.

2. Публичное акционерное общество, чьи акции торгуются на бирже, но не контролируется Комиссией по финансовому надзору, не нуждающееся в лицензировании. В организационной форме акционерами также могут участвовать паевые, пенсионные фонды, инвестиционные компании и банки, физические и юридические лица.

3. Непубличная частная компания (закрытый фонд) – распространенная форма в Западной Европе, имеющая акционерную структуру, однако акции этого фонда не торгуются на бирже, и компания не контролируется Комиссией по финансовому надзору, что дает больше свобод для деятельности фонда и инвесторам.

По закону иностранные физические и юридические лица могут являться  собственниками сельскохозяйственных земель только посредством зарегистрированных ими фирм в Болгарии. Если же иностранные физические, юридические лица, инвестиционные компании участвуют во владении землями через земельный фонд, им не нужна регистрация болгарской компании.

Динамика рынка

За 2005 – 2012 гг. среднегодовой рост цен на сельхозземлю в Болгарии составил 18,5 %. Мировой финансовый кризис оказал свое влияние на рынок, однако снижение цены, количества транзакций и объемов проданной земли году оказались незначительными, и рынок быстро восстановился с начала 2010 года. Отметим, что сельскохозяйственные земли – это единственный сектор на рынке недвижимости в Болгарии, который с легкостью преодолел последствия финансового кризиса 2008 года и показывает значительный рост за последние 2 года.

В таблице ниже приведены количественные показатели развития рынка сельскохозяйственных земель в период с 2004 по 2012 гг.

Год

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Количество сделок

45 885

670 00

92 000

125 062

121 568

110 000

107 000

126 000

 

Количество проданной земли в Га

45 263

60 000

90 000

115 293,7

128 680,6

100 000

108 000

118 500

 

Средняя цена, евро/Га

756,71

864,08

1007,25

1201,54

1595,23

1518,54

1636,13

2249,68

2812,11

Объём рынка в млн. евро

34,25

51,85

90,65

138,53

205,27

151,85

176,70

266,59

 

Изменение цены земли в сравнении с предыдущем годом

-           

12,2%

16,6%

19,3%

32,8%

-4,8%

7,7%

37,5%

25,0%

Изменение цены земли в сравнении с 2004

-

14,2%

33,1%

58,8%

110,8%

100,7%

116,2%

197,3%

271,6%

Приведем основные факторы, которые повлияли на развитие рынка сельхозземли в Болгарии и увеличили цены на нее.

Прежде всего, это появление «Земельных Инвестиционных Фондов» в 2005 году, которые дали значительный толчок развитию рынка сельскохозяйственной земли. Появился новый инвестиционный актив – сельхозземля, в который инвесторы стали вкладывать через «Земельные фонды».

Также отметим, что в развитии рынка сельхозземли огромную роль сыграли субсидии Евросоюза, которые отпускаются сельхозпроизводителям, при этом, как показано в таблице ниже, величина субсидий из года в год возрастает.

Субсидии Европейского союза на один гектар в евро:

2007 г.

2008 г.

2009 г.

2010 г.

2011 г.

74,29

112,53

121,59

147,25

130,38

В результате появления евросубсидий увеличилась плата, поступающая в фонды от арендаторов земли, ее рост также обусловлен ростом цен на сельскохозяйственную продукцию в мировом масштабе и конкуренцией между арендаторами, стремящимися арендовать больше земель.

С 2010 года важным фактором, повлиявшим на рост цен на сельхозземлю и на развитие рынка, явились сельскохозяйственные производители, которые превратились в активных покупателей земель.

Фонды стали не только покупателями небольших участков, но и основными продавцами укрупненных ими пакетов земли.

Перспективы развития рынка

Рассмотрим перспективы развития рынка сельхозземли в Болгарии на следующие 5 – 7 лет. Влияние на рынок оказывают как внешние, так и внутренние факторы.

Внешние факторы:

-          Рост населения земли и увеличивающиеся доходы в таких странах, как Китай и Индия, будут  повышать цены сельхозпродукции и цены сельхозземли;

-          В Европейском Союзе возможности увеличения площади сельхозземли ограничены, что также влияет на рост цен на землю;

-          Вопреки стабильному росту цен на сельскохозяйственную землю за последние 7 лет в Болгарии, эта цена продолжает быть ниже стоимости земель в других странах Европейского Союза. Этот факт является важной причиной повышения цен в Болгарии в среднесрочной перспективе. Западноевропейские сельхозпроизводители, инвесторы, обратив на это внимание, уже начали скупать сельхозземлю в Болгарии, и в последующие 5 – 10 лет будут ее активными покупателями.

-          Общая сельскохозяйственная политика Евросоюза за 2014 – 2020 г. планирует увеличение субсидий на производство сельхозпродукции в Болгарии;

-          Через субсидии Европейский Союз стимулирует традиционное болгарское биопроизводство, которые уходит на экспорт в Еврозону.

Внутренние факторы:

-          Инвесторы, которые ранее вкладывали деньги в городскую недвижимость,  переориентировались на инвестиции в сельхозземлю;

-          Крупные и средние фермеры продолжают быть активными покупателями сельхозземли с целью инвестирования в свою  деятельность. Только с личной землей фермеры могут участвовать в крупных сельскохозяйственных проектах Европейского Союза;

-          С увеличением размера субсидий стала увеличиваться и арендная плата за пользование землей.

Принимая во внимание внешние и внутренние факторы, оказывающие влияние на стоимость, можно заключить, что цены на сельскохозяйственные земли и, соответственно, арендная плата будут увеличиваться. Анализ рынка показывает, что вложения в сельскохозяйственные земли в среднесрочном и долгосрочном периодах будут приносить инвесторам значительные прибыли при низком риске.

Консервативный прогноз показывает, что среднегодовой рост цен на сельхозземлю в Болгарии в следующие 5 лет составит 12-14 %, а среднегодовой доход от аренды – около 6-7 %.

Земельный фонд может скупать мелкие пакеты земли у граждан и продавать уже укрупненные пакеты сельхозземли, получая при этом значительную выгоду за счет разницы в цене между куплей небольших участков и продажей крупных пакетов земли. Подобные процедуры в Болгарии сейчас и в будущем будут осуществляться земельными фондами, что обещает им значительные доходы.

Преимущества инвестиций посредством «Земельных инвестиционных фондов»

- По закону каждый год фонд распределяет дивиденды своим акционерам в размере 90% от полученной прибыли;

- Непрямые инвестиции в сельхозземлю через фонд намного ликвиднее, а риски минимальны;

- Инвестор может выйти в любое время из фонда путем продажи акций.

В заключении нужно отметить, что за период с 2005 по 2012 гг. с возникновением земельных инвестиционных фондов началось быстрое и устойчивое развитие рынка сельхозземли в Болгарии: появилось значительное количество покупателей и продавцов, цены на землю стали расти, и прибыль фондов за последние годы только увеличивается.  Как следствие, болгарские  и иностранные инвесторы стали вкладывать средства в подобные фонды, так как эти структуры показали, что в период кризиса в финансовой сфере вложения в сельскохозяйственные земли приносят прибыль и обеспечивают стабильность вложенным средствам.

Theme designed by Donny Carette - Powered by Drupal - copyright © 2014