Вы здесь

Управление закрытыми комплексами, или как не остаться без воды и электричества в своем болгарском доме

Автор: Олег Атанасов, адвокат, управляющий партнер ООО «ЮК – АТОЛ», бывший советник Министра Энергетики и Экономики Республики Болгария, полковник МВД в отставке. Специально для журнала "Болгария"        

Дом за рубежом, который вы купили с таким большим энтузиазмом, иногда подносит невероятные сюрпризы. К сожалению, большое число владельцев оказываются в ситуации, когда болгарская квартира в комплексе закрытого типа встречает их без электричества и воды. И это происходит с непосредственным участием управляющей компании.

            Почему так получается? Есть ли способ защититься от подобных неприятностей? Все зависит от договора об обслуживании и управлении в жилых комплексах закрытого типа.

Как все начинается?

            В последнее время все чаще при купле-продаже недвижимости в Болгарии продавец предъявляет покупателю Предварительный договор о купле-продаже. В нем всегда присутствует условие об обслуживании и управлении. Обычно это делается на скорую руку, с туманным объяснением продавца, что «так положено, потому что в Болгарии новый Закон об управлении этажной собственностью».

            В действительности предварительный договор дает участникам сделки возможность подготовить заключение окончательного договора по приобретении недвижимости. Этим документом обе стороны регламентируют свои отношения и  гарантируют друг другу завершение процедуры, то есть это «обещание» о будущем  заключении окончательного договора в форме нотариального акта. Предварительный договор содержит все существенные элементы окончательного – предмет договора, цену, сроки и условия. Каждая из сторон предварительного договора может судебным путем предъявить иск  о заключении окончательного договора, таким образом, его замещает вынесенное решение суда, и договор считается заключенным в момент вступления решения в законную силу.

То есть, хоть и неясная, статья о подписании Договора об обслуживании и управлении, незаметно присутствующая в предварительном договоре о купле-продаже, имеет серьезный обязывающий эффект в будущем после нотариального оформления сделки. Логическим следствием является возможность нового владельца жилья познакомиться с директором фирмы по обслуживанию и подписать обязательный договор об обслуживании и управлении – обязательство, проистекающее из ранее заключенного предварительного договора, в котором, как мы уже объяснили выше, «тихо» присутствует эта статья.

Жилой комплекс закрытого типа – правовая суть и Договор об обслуживании и управлении

            Согласно юридическому определению жилого комплекса закрытого типа, таковым считается комплекс, обособленный как отдельный земельный участок, на котором построены здания в режиме этажной собственности и другие объекты, обслуживающие владельцев и обитателей при соблюдении контролированного доступа посторонних лиц. Согласно этому, урегулированный земельный участок – один, зданий в режиме этажной собственности – несколько, кроме них существуют и другие объекты, обслуживающие собственников  и персонал, и в конце вводятся требования контролированного доступа посторонних лиц. Однако определение о назначении других объектов и требование контролируемого доступа предполагает конкретное волеизъявление заинтересованных лиц. По определению, без этих двух элементов не может существовать жилой комплекс закрытого типа. То есть для жилого комплекса закрытого типа  возникает как особенный договорный режим управления этажной собственность в результате договора, заключенного между владельцем земли и владельцами самостоятельных объектов в письменной форме с нотариальным удостоверением подписей. Так как режим управления жилыми комплексами закрытого типа предусмотрен законодателем в виде договорного режима, зависящего от воли сторон, то отсутствие такого договора приведет к отсутствию жилого комплекса закрытого типа.

            Существуют, однако, правила, касающиеся этого типа договора. Во-первых, он должен содержать обязательства для обеих сторон. Для инвестора возникает обязанность управлять общими частями зданий, находящимися в режиме этажной собственности, обеспечивать контроль над ними, контролировать доступ третьих лиц в комплекс, организовывать обслуживание и уборку, ремонт и обновление общих частей.

            Во-вторых, как и каждый договор, он должен содержать срок исполнения. Если он бессрочен, следовало бы предусмотреть основания для его прекращения.

            В-третьих, он имеет только договорным действием. Заключая его, собственник не теряет права собственности на объект.

            В-четвертых, договор формален. Закон требует, чтобы договор об управлении недвижимостью был заключен в письменной форме с нотариальным удостоверением подписей сторон и вписан в досье каждого самостоятельного объекта.

            И пятое. Закон предусматривает преемственность договора об управлении общими

частями в отношении последующих приобретателей недвижимости. В случае
ее продажи новый собственник должен принять текущий договор об
управлении до окончания срока его исполнения!

            Иными словами, договор об управлении и обслуживании ограничивает права владельца в жилом комплексе закрытого типа. Нет общего собрания, не действует принцип демократического управления, владельцы квартир предоставляют часть своего «суверенитета» инвестору. Таким образом, договор начинает толковаться  односторонне, в пользу управляющей компании.

            В таких случаях правильным было бы провести ревизию, чтобы проверить, соблюдаются ли все требования, предъявляемые к договору. В практике встречаются множество нарушений, часть которых являются основанием для предъявления претензий в связи с нарушением прав по договорам.

          «Яблоком раздора» обычно являются неясные критерии, по которым управляющие компании определяют цены на свои услуги, а также высокомерное отношение этих компаний к владельцам недвижимости, благодаря чему собственники рассматриваются как вид бизнеса.

Есть ли спасение?

            Общепринятым для всех владельцев  жилья в Болгарии является то, что каждый имеет право на индивидуальный лицевой счет, индивидуальный электросчетчик и водомер в своей квартире. Именно поэтому ни одна управляющая компания не имеет право отключать воду или электричество кому бы то ни было. Если это все же произойдет, владелец имеет право подавать жалобы и заявления в компании по электроснабжению, а также жаловаться в Государственную комиссию по энергетическому и водному регулированию.

           Собственник имеет право требовать регистрацию договора об управлении и обслуживании у нотариуса, знать, что включает в себя стоимость уборки и обслуживания,  комментировать его и предъявлять жалобы по этому поводу перед Комиссией по защите потребителей.

Существует ряд рекомендаций для будущих собственников жилья в комплексах закрытого типа:

-        перед тем, как подписать предварительный договор, проконсультируйтесь у юриста. Он может предостеречь Вас от содержащихся в договоре уловок.

-        проконсультируйтесь у юриста по договору с управляющей компанией.

-        если на более позднем этапе возникнут проблемы с управляющей компанией, обратитесь к адвокату, который проанализирует договор. Возможно, в нем окажутся некорректные детали, в силу которых он может оказаться недействительным.

-        настаивайте на получении индивидуального лицевого счета, счетчика электричества и водомера. В качестве владельца недвижимости в Болгарии вы имеете на это право! Так, если вы платите исправно по своим счетам, никто не сможет отключить воду или электричество в вашей недвижимости.

Theme designed by Donny Carette - Powered by Drupal - copyright © 2014