Вы здесь

Актуальные юридические вопросы приобретения жилья россиянами в Болгарии

Автор: Олег Атанасов, Генеральный директор „ЮК -  АТОЛ“ ООО, бывший советник Министра Энергетики и Экономики Республики Болгария, полковник МВД Болгарии в отставке. Специально для журнала "Болгария".

       Кризис начала двадцать первого века оказал серьёзное влияние и на рынок недвижимости Болгарии, так как Болгария – одна из стран, где достаточно высоко поднялись цены на недвижимость. Особенно кризис отразился на строительной отрасли.  Многие компании  находились  исключительно в тяжёлом положении: некоторые  компании приостановили свою работу, и сотни объектов остались незавершёнными.

      В 2011 году рынок недвижимости Болгарии стабилизировался и  начал развиваться, что подтверждается следующими фактами: рынок недвижимости на черноморском побережье, благодаря российским покупателям, активизировался, цены нормализовались, а поток российских граждан, желающих приобрести недвижимость в Болгарии, увеличился.  Установившаяся тенденция рынка недвижимости подтверждается проводимыми ежемесячно в Москве и в других российских городах специализированными ярмарками, в которых принимают участие болгарские строительные компании и агентства по недвижимости.

     Купля-продажа недвижимости – это достаточно долгая процедура,  так как сопровождается разными формальностями: сбором документов, проверкой жилья, переводом денег и др. Поэтому, чтобы не возникли проблемы при заключении сделки на покупку недвижимости, покупателю нужно обратить внимание на следующие моменты:

          1.  Покупатель должен иметь полную информацию о недвижимости и её владельце.

          2.  Проследить за правильным оформлением документов на куплю-продажу недвижимости.

          3.  Ближе познакомиться с продавцом или человеком,  ведущим переговоры (или заключающим  предварительный договор о купле-продаже недвижимости), т.е. с доверенным лицом.

          4.  Познакомиться с текстом доверенности, в которой указан объём полномочий продавца или его доверенного лица.

          5.  Покупатель должен быть уверенным в том, что данное лицо может не только вести переговоры, но и заключать предварительный или окончательный договоры в нотариальной форме, а также важно знать, имеет ли право доверенное лицо получать задаток или полную сумму стоимости объекта.

          6.  Покупатель имеет право потребовать от продавца или  доверенного лица выписку о наличии обременённостей, наложенных на недвижимость.  Хотя этот документ формально не требуется для заключения сделки, но он придаёт  уверенность покупателю  в том, что недвижимость не находится под ипотекой, право собственности на неё не переведены  нотариально на другое лицо, а также нет зарегистрированных заявлений и запретов на неё.

          7.  Если у вас возникли  какие-либо вопросы или неясности на момент заключения сделки в нотариальной фирме, то их нужно устранить до заключения предварительного договора и уплаты задатка.

             Как правильно оформить сделку купли-продажи недвижимости?

             В первую очередь  покупатель должен  выбрать нотариуса и  нотариально оформить сделку. Только после нотариально оформленной сделки производится платеж, а при подтверждении получения договоренной суммы, нотариус направляет документы по сделке на регистрацию.

       Нужно быть очень осторожным при покупке незавершенного строительства, так как реально существует опасность для многих застройщиков не только  потерять собственность, но и  заплаченные за неё деньги, поэтому на данном этапе купли-продажи недвижимости имеет большое значение  вид подписанного договора: предварительный это договор или нотариальное оформление.

     И, конечно, не следует заключать предварительный договор в случае документов с истёкшим сроком действия или непроверенных прав продавца.

      Что нужно знать о предварительном договоре?

     Гражданское право предусматривает, что каждый участник рынка недвижимости имеет право перед заключением окончательного договора  оформить предварительный договор, в котором обе стороны, т.е. продавец и покупатель, договариваются обо всех существенных условиях сделки. Закон определяет в отношении окончательного договора нотариальную или нотариально -  заверенную форму. Каждая из сторон по предварительному договору может предъявить в судебном порядке иск на заключение окончательного договора.

     По своей правовой сути предварительный договор не имеет материального эффекта, а только описывает обязанности  как продавца, так и покупателя, т.е. заключением такого договора не переводятся права собственности на недвижимость, а только подготавливается  заключение окончательного договора.

      Другой особенностью предварительных договоров является то, что они не подлежат регистрации в Реестре недвижимости по её местонахождению, исходя из данной ситуации, покупатель должен быть очень внимательным при заключении предварительного договора.  

      Как без особых проблем приобрести недвижимость в Болгарии?

     Российские граждане, желающие приобрести недвижимость в Болгарии, должны помнить:

          а)   оформляя сделку по приобретению недвижимости,  доверять можно только проверенным специалистам-консультантам, так как они осуществляют юридическую поддержку сделки и в состоянии быстро, а также  профессионально проверить все обстоятельства, связанные с намеченной недвижимостью. Предварительная проверка гарантирует надёжность и всегда предотвращает значительные финансовые потери для клиента;

          б)  нужно быть осторожным, когда вам предлагают недвижимость по очень низким ценам и с быстрым сроком продажи; 

              в)  необходимо избегать подписания предварительных договоров, предлагаемых посредническими фирмами в период регулярных ярмарок недвижимости;

          г)  рекомендуется заключать сделки с известными застройщиками, обладающими хорошей профессиональной репутацией;                

          д)  покупателям недвижимости  нужно быть очень внимательными, чтобы не попасть во власть мошенников.  Если вы в чём-то сомневаетесь,  вам лучше обратиться за советом и помощью к юристам, имеющим богатый опыт в правозащитных органах,  и  сомнительная сделка будет предотвращена легко  и быстро, так как будет своевременно  поставлена на исследование  и анализ   специализированной консультационно-юридической компанией.

          В своей деятельности юридическая компания „ЮК - АТОЛ“ ООО придерживается двух основных направлений: надежность и предупреждение. Предупреждение, т.е. юридическое сопровождение сделки: детальная предварительная проверка на «чистоту» продаваемой недвижимости и её продавца до того, как сделка стала фактом. Основным приоритетом компании является обеспечение надежности, а также защита финансовых интересов и прав российских граждан - покупателей недвижимости в Болгарии. В массовом случае одна из сторон сделки – застройщик и (или)  посредник, агентство по недвижимости, всегда финансово заинтересована в реализации сделки. Для компании  „ЮК -  АТОЛ“ ООО этот фактор является не существенным, потому что наше вознаграждение не формируется как следствие  осуществленной продажи, оно фиксировано предварительно, а единственным и основным нашим приоритетом является гарантия безопасности, интереса и прав  покупателя.  Но основной гарантией защиты интересов наших клиентов остается высокий профессионализм, безупречная репутация и знание бизнес - среды, в которой осуществляются сделки с недвижимостью в Болгарии. Используемые нами способы предотвращения сомнительной сделки включают в себя следующее: бизнес - разведку и анализ, комплексную юридическую экспертизу, верификацию и проверку информации, планомерность и индивидуальный подход к каждому отдельному казусу, проверка юридической „чистоты“ сделки и ее полное юридическое  ведение и завершение, строительный аудит предлагаемой недвижимости и т.д.

     Конечно,  каждый покупатель,  чтобы защитить свои  права, может обратиться в правозащитные органы  Болгарии: в полицию, прокуратуру и суд, но лучше всего попавшим в беду покупателям недвижимости  обратиться за квалифицированной юридической помощью, где вам проведут глубокий  анализ фактов, дадут точную правовую оценку ситуации, в которую вы попали,  подскажут  верный путь  решения проблемы, а также помогут правильно составить необходимые  юридические документы:  жалобы или исковые заявлений,  с которыми нужно обратиться в соответствующие органы.

     Лучший вариант, в любом случае, - это юридическая консультация, потому что из-за незнания  закона или неправильной интерпретации фактов, человек может попасть в очень сложную ситуацию, в которой  он сам может быть несправедливо обвинён или также несправедливо обвинить другого человека. 

 

Theme designed by Donny Carette - Powered by Drupal - copyright © 2014