Вы здесь

О проблемах, с которыми сталкиваются российские граждане при покупке недвижимости

Куликов Константин Евгеньевич

Вице-консул Генерального консульства России в Варне, Республика Болгария.

Окончил Московский государственный институт международных отношений. Владеет английским, немецким, болгарским и итальянским языками.

Имеет ранг второго секретаря второго класса.

Специально для журнала "Болгария"

     Хотя последние пару лет и наблюдается спад ажиотажа по поводу приобретения гражданами России недвижимости в Болгарии, в Генеральное консульство продолжают поступать жалобы от собственников, столкнувшихся на разных стадиях приобретения жилья с недобросовестными застройщиками и продавцами. Хотя российские загранучреждения и не наделены полномочиями вмешиваться в деятельность хозяйствующих субъектов, а также гражданско-правовые отношения граждан, мы, тем не менее, изучаем такие ситуации, даем консультацию по лежащим в нашей компетенции вопросам, можем посоветовать зарекомендовавшего себя адвоката.

     Жалобы носят достаточно разносторонний характер и затрагивают целый спектр проблем, связанных как с заключением договоров, так и с последующим выполнением обязательств по ним. К сожалению, большинство граждан обращается в консульство или к адвокатам только после того, как с их стороны были подписаны соответствующие документы о приобретении недвижимости. Это уже сокращает возможности для решения проблем, поскольку такие документы чаще всего составляются юристами продавцов или строительных компаний, и все они, в основном, защищают интересы только одной из сторон сделки – продавца.

     Одной из самых распространенных проблем остается схема обмана покупателя на стадии застройки. В Болгарии в подавляющем большинстве случаев при заключении сделки на передачу права собственности на недвижимость используется предварительный договор, благодаря которому определяются существенные условия будущего окончательного договора купли-продажи недвижимого имущества. Однако при заключении такого договора продавец умалчивает о непогашенном ипотечном кредите на недвижимую собственность, причем, конечный потребитель может и не подозревать о непогашении кредита продавцом или о наличии невыплаченных процентов по кредиту вплоть до момента вселения в апартаменты.

     При возникновении серьезных финансовых затруднений продавец объявляет себя банкротом. Согласно болгарскому законодательству в такой ситуации банк-кредитор имеет приоритетное право на возмещение своих средств от сделки, а на имущество налагается арест. В результате покупатель лишается как денег, так и жилья. В этом случае ему не в состоянии помочь даже опытный адвокат. Для предотвращения подобной ситуации рекомендуется оговаривать поэтапную оплату в договоре, а погашение процентов проводить через нотариуса.

     Бывают случаи, когда на один и тот же объект заключается несколько предварительных договоров с разными лицами. Поскольку окончательный договор может быть заключен только с одним приобретателем, это также вызывает адекватную негативную реакцию. Необходимо помнить, что предварительный договор не подразумевает передачу права собственности, а лишь фиксирует некоторые обязательства покупателя и продавца перед заключением итоговой сделки, поэтому лучше вообще избегать подписания таких договоров.

     Некоторые застройщики при наличии уже построенных комплексов намеренно затягивают сроки введения помещений в эксплуатацию (т.н. Акт 16). Это происходит, когда застройщик располагает значительным количеством нераспроданных апартаментов. К сожалению, такая ситуация также негативно отражается на гражданах: в первую очередь, значительно затрудняет получение виз в Болгарию и делает невозможным проживание в помещении.

     В последнее время стали часто поступать жалобы от уже приобретших апартаменты владельцев, недовольных качеством работы обслуживающей их жилой комплекс компании. В этом случае необходимо помнить, что решением 67% жильцов комплекса обслуживающую компанию можно сменить.

     Наконец-то начинает уходить в прошлое практика приобретения жилья по сомнительным объявлениям в Интернете, когда будущий покупатель даже не появлялся для осмотра приобретаемой им собственности. В объявлениях часто указывались некорректные данные о площади помещения (приводились данные не о жилой площади, а общие, в которых также учитывались стены, часть лестничной клетки, кладовой и т.п.), а фотография не отражала реальную действительность (имела место значительная компьютерная правка, изображение не охватывало "нежелательные" прилегающие объекты – пустыри, свалки, электростанции).

     В целом хотим отметить следующее: проблемы случаются, но все их можно избежать, если пользоваться помощью профильного юриста, начиная с этапа выбора недвижимости. Иногда наши соотечественники предпочитают экономить на этой статье, а ведь по сути – это долгосрочная инвестиция в собственное душевное спокойствие.

Theme designed by Donny Carette - Powered by Drupal - copyright © 2014