Вы здесь

Зашита интересов покупателя по договору о купле-продаже недвижимости

Адвокат Георгий Коев родился в 1979 г. в городе Бургас. Окончил Среднее училище с изучением немецкого языка и юридический факультет при Бургаском Свободном Университете. Владеет немецким, английским и русским языками. Специалист по корпоративному и гражданскому процессуальному праву.

Специально для журнала "Болгария" (сентябрь 2012)

Все чаще встречаются случаи, когда покупатели строящейся недвижимости  не могут стать ее официальными владельцами в надлежащем порядке, а именно путем оформления нотариального акта.

         Например, покупатель находит желанный объект – квартиру, отвечающую всем его требованиям и выделенному на покупку бюджету. Далее проводится ряд встреч с посредником, застройщиком или инвестором, если он не является застройщиком. Здание находится на этапе строительства, ему показывают планы, визуализации и объясняют, насколько качественно проводится строительство и как все будет сдано в срок. Далее следует подготовка предварительного договора, десятки страниц пояснений и взаимных заверений, определение сроков оплаты и сроков завершения строительства. Покупатель оплачивает оговорённую в договоре сумму и начинает ожидать вступления во владение.

В преобладающей части случаев здание бывает построено, продавец договаривается с покупателем, когда тому будет удобно завершить сделку (явиться к нотариусу и подписать нотариальный акт, который является аналогом российского договора купли/продажи) и покупатель вступает во владение приобретенной недвижимостью.

В некоторых случаях, однако, здание или не завершено, или здание, но по необъяснимым добросовестному покупателю причинам, заключение сделки все время откладывается продавцом (даже когда покупатель начинает жить в своей недвижимости). В конечном итоге покупатель узнает, что он не может стать де-юре владельцем, потому что в отношении его недвижимости существуют ипотеки или другие обременения. Например, запрет, наложенный судебными приставами, кредиторами или публичными исполнителями.

В настоящей статье мы рассмотрим подобные последним двум случаям и дадим практические советы, что необходимо сделать, чтобы защитить интересы добросовестных покупателей, и укажем на возможные риски длительного бездействия.

         В отличие от других государств, в Болгарии нет публичного реестра заключенных предварительных договоров купли-продажи недвижимости. Единственным требованием закона является форма этих договоров – она должна быть письменной. Часть людей заблуждаются в том, что нотариальное удостоверение подписи под этими договорами придает им больший вес. Ни в коем случае – нотариальное удостоверение имеет значение только в отношении даты, то есть при наличии нотариального удостоверения для суда бесспорным будет являться только достоверность даты подписания предварительного договора, а законность условий договора подлежат установлению в ходе судебного производства. Иными словами, в большинстве случаев нотариальное заверение предварительного договора нагружает сделку лишь в финансовом отношении, и будущий результат на практике равен нулю.

Будущим покупателям важно знать, что предварительный договор является обязательством между продавцом и покупателем. Это означает, что в течение пяти лет с момента наступления «времени взыскания» (т.е. даты окончания строительства или даты нотариального заключения сделки, или даты, когда нужно оплатить последний взнос), пострадавшая сторона имеет возможность требовать объявления предварительного договора не действительным или прекратить этот договор и требовать возмещения уплаченной суммы вместе с неустойкой по договору, а также с компенсацией за доказуемый ущерб, нанесенный в результате невыполнения. По истечении этого срока  виновная сторона может возразить, что истек срок давности.

         Если вы столкнетесь с подобной ситуацией, вам необходимо немедленно предпринять следующие действия.

Прежде всего, необходимо проверить, имеются ли на приобретенную недвижимость обременения: не наложена ли на него ипотека или запрет. Возможно, на недвижимость имеется  ипотека (обычно в пользу банка), и она не погашена. К сожалению, эта ситуация не является редким случаем, поскольку инвестор использовал заемные средства для строительства здания, поступления от продаж также вкладывались в здание или были использованы другим образом. Наступает застой в продажах, цены падают, и кредиты остаются «висящими».

Чтобы защитить интересы покупателя, необходимо предпринять действия с целью объявления покупателя кредитором продавца следуя соответствующей процедуре. Иными словами, после того как наступил момент перевода прав собственности на недвижимость покупателю, а продавец задерживает оформление нотариального акта, перед покупателем стоят две возможности: или прекратить договор (направив письменное уведомление), или обратиться в суд с просьбой объявить предварительный договор не действительным.  Только совершив одно из этих действий, он превращается в кредитора, но даже если он прекратит действие договора, продавец едва ли добровольно вернет деньги, заплаченные ему за недвижимость.

При второй возможности, то есть объявлении предварительного договора не действительным, если на недвижимость имеются обременения, и права собственности на него не могут быть переведены без этого обременения, конечный эффект будет тем же – провозглашением покупателя кредитором. Этот момент является самым существенным в этой ситуации. Без официального признания задолженности в будущем требовать ее невозможно.  

После вступления решения о признании задолженности в силу начинается пятилетний срок, в рамках которого кредитор (то есть бывший покупатель) может приступить к принудительному взысканию. Подчеркиваю, что, будучи непривилегированным кредитором, в конечном итоге особенно важно быть среди первых, ожидающих удовлетворения своих претензий. Конечно, необходимо в судебном порядке предпринять действия, обеспечивающие будущее взыскание: обеспечить запрет на банковские счета, запрет на имущество, запрет на проданный или другие объекты недвижимости, а также регистрацию искового заявления согласно ст. 19 болгарского Закона о договорах и обязательствах.

Далее необходимо упомянуть и о возможности того, что продавец по предварительному договору достиг состояния неплатежеспособности, и его кредиторы (или он сам) требуют от суда объявления его банкротом. При этом согласно ст. 637 Закона о Коммерции („Открытием производства о несостоятельности прекращаются судебные и арбитражные производства по имущественным гражданским и коммерческим делам против должника, за исключением трудовых споров по денежной задолженности“) покупатель не может быть объявлен в качестве кредитора, и если платежи покупателя не отражены в бухгалтерии банкрота (как эта часто бывает), он будет вынужден просто списать эти долги, то есть не получить компенсацию. Если задолженность официально признана, то ее необходимо представить  перед судом в месячный срок от даты начала производства о банкротстве.

В конце статьи подчеркнем, что любое промедление по исполнению предварительного договора купли-продажи недвижимости должно служить сигналом для добросовестного покупателя, что необходимо предпринять действия. Откладывание этих действий может привести к значительным потерям и невозможности достижения конечной цели –осуществление права собственности. Но если покупатель знает свои права, то в конечном итоге он сможет их реализовать.

Theme designed by Donny Carette - Powered by Drupal - copyright © 2014